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多次降价也“卖不动”了,海珠新城的“造城梦”何时兑现?

时间:09-08 来源:体育健身 访问次数:150

多次降价也“卖不动”了,海珠新城的“造城梦”何时兑现?

海珠新城最吸引人的是其想象空间,但如今民企频繁暴雷,这样宏伟的蓝图最终能兑现多少,让人心里没有底。吕颖雅/发自广州世间的悲欢并不相通。过去一周,广州不少楼盘屡传销售喜报,但也有楼盘现场门可罗雀。日前,中房君走访位于海珠区的珠光·海珠新城。项目销售中心进行改造,正门紧闭,穿过后门来到销售中心,仅有两个销售在现场站岗,与该项目庞大的体量并不相符。海珠新城【悦湖玺】实景图,销售中心正在改造。吕颖雅/摄01一手好牌是如何打烂的?回溯到过去,沥滘旧村改造项目自2001年成为广州市的旧改试点村,2011年与珠光集团签订了改造合作合同。但直到2018年5月,全村表决通过了《沥滘城中村改造房屋补偿安置方案》,海珠新城这一宏伟蓝图才正式启动。作为市中心最大的旧改项目,海珠新城规划总用地高达151.42公顷,建设总量436万平方米,相当于2/3个珠江新城的面积,将打造科技创新文化展示、科创商务、文化创意、品质宜居四大片区。而【悦湖玺】是海珠新城的第一个住宅组团,北向望去,可以一览无遗地欣赏海珠湿地公园,远处更能看到琶洲和珠江新城的城市天际线。海珠新城【悦湖玺】北向望海珠湿地公园。吕颖雅/摄据销售人员表示,1栋、2栋、3栋、4栋、9栋共计903套房源已全部售罄。为了庆祝开盘一周年,海珠新城推出了60套房源,额外95折优惠,价格6.18万元/平方米起。目前主推的6栋,户型包括110平方米的三房,130和140平方米的四房,均价6.8万元/平方米,最便宜是5楼以下的110和130平方米单位,价格6.18万元/平方米,如果是中间楼层大概6.4万~6.5万元/平方米。此外,项目即将加推7栋新品,140平方米的四房售价7万~7.4万元/平方米。然而,根据阳光家缘的数据,声称“售罄”的5栋楼宇目前只网签了400套单位,还有503套待售。如果将在售的5栋和6栋计算在内,整个项目网签了495套,去化率仅为39%。这背后隐藏着什么原因?海珠新城【悦湖玺】网签数据。来源:阳光家缘有业内人士透露,这种反差主要是由于海珠新城在取证前,进行了多轮内部员工认购。最便宜的时候3.8万元/平方米就能买到,后面买的价格都在4万~6万元/平方米,这批房源一直在和正常销售的房源在竞争。一位中介机构人士告诉中房君,之前有不少海珠新城的内转房和工抵房是通过他们放盘的,集中在1~3栋,毛坯价格5.8万元/平方米。然而,最近这些房源已经停止了交易,因为不能网签,楼盘现场的销售人员也已经撤离,具体原因尚不清楚。一位接近珠光集团的人士透露,内转房靠近马路,价格优势不大,一些购房者对这些房源不信任,导致难以转手出售。年初时,珠光还允许员工申请退房,但至今仍有员工的房款未到账,一直处于拖欠状态。另一方面,销售情况未如理想和市场密切相关。项目在去年开盘前吹风8万元/平方米,实际开盘约7万~8万元/平方米,后续由于销售不理想,价格一直在6万~7万元/平方米徘徊。价格不断往下走,也反映了海珠区改善型楼盘的竞争在不断加剧。例如,在海珠新城4公里外的保利湖光悦色,在产品和圈层上更加纯粹,按照保利快节奏的打法,在去年开盘和今年小阳春热销后,也有点后继乏力,目前去化率为50%。距离5公里的中国铁建西派粤府更显低调,户型和景观资源更优,但仍然无法摆脱市场低迷的困境。还有一些位置更为优越的项目,如广纸板块的中海“四子”和新近上市的越秀珠实城发·江湾·和樾,都在以“诚意价”来促销。可以说,整个海珠区都在争夺“改善型”购房者的青睐。除了一些专注于大平层的豪宅项目,大多数楼盘主打110~140平方米的改善型产品,那么最终的差异化竞争只能体现在谁的价格更加“实惠”。“竞争激烈是一方面,现在的市场环境,购房者更倾向于选择保利、中海、越秀等央企国企的项目。大家都担心民企的项目会烂尾,这增加了海珠新城的销售压力。”上述业内人士透露。二手方面,根据贝壳APP显示,毗邻的罗马家园近半年二手成交价4.4万~4.8万元/平方米。一路之隔一线望江的珠江御景湾,由于户型相对更大,单价亦相当。02宏伟蓝图5年恐难兑现一位看过海珠新城的购房者表示,项目3梯6户设计,楼距很近,几乎每个户型都能直视别人的房间,舒适度打了折扣。另外这块地处于海珠新城的边缘位置,不靠近地铁,离珠江也有一段距离,总体来说卖点并不明显。而最吸引人的是其想象空间,但如今民企频繁暴雷,这样宏伟的蓝图最终能兑现多少,让人心里没有底。海珠新城【悦湖玺】密度高。吕颖雅/摄购房者的担忧并不是没有道理。海珠新城共分为70多个地块进行开发。根据项目现场的展示,目前有14个地块正在建设,主要包括住宅用地(复建区和融资区)、商业设施用地和教育用地。海珠新城规划用地进展。吕颖雅/摄根据公开资料显示,今年7月初,沥滘村旧改已经举行了第一批复建房摇珠分房活动,涉及25#、27#、34#地块,总共有17个户型1522套复建房住宅,户型面积46.41~146.81平方米。此外,已有11个复建住宅地块在紧锣密鼓加快开发进度,2#、3#、21#、22#地块均已开工建设。购房者最关心的教育部分也有一些令人欣慰的进展。学校教育地块68#、69#、78#已平整并即将开工建设。今年6月,沥滘珠光·海珠新城教育片区学校建设启动仪式举行。根据规划,片区将建设1所完全中学、1所九年一贯制学校、2所小学、6所幼儿园,国家督学、清华附中原校长王殿军将会担任这四所学校(暂名为清澜学校、清泽小学、清荷小学及包括初中和高中的清岭中学)的总校长。而融资区部分,销售人员表示虽然有一些地块已经动工,但目前只有14#地块,即【悦湖玺】组团在售。其他组团尚无明确的推进时间表。此外,除了一些景观资源较好的地块可能会推出大平层产品外,其他地块的产品信息尚不清楚。更令人担忧的是商业部分。总面积超过225万平方米的商业区域包括办公楼、商业设施、公寓和酒店等,目前只有7#地块(复建商业)、58#地块(复建商业/商业设施)和71#地块(公建配套/环境设施)已集中拆卸动工。而根据规划蓝图,海珠新城将形成“一轴、二廊、五中心”的空间结构,由创新湾之门、古村文化遗址保护区、中央核心商务区、滨水岸线商务区和东部片区组成。海珠新城沙盘。吕颖雅/摄实际上,根据珠光集团的规划,预计到今年年底达成全村完成签约的目标,未来四年将陆续分批进行复建房的交付。到2028年,交给广州一个全新的沥滘,一个未来的城市形象地标、生态地标与文化地标,将沥滘打造成大湾区的名片项目。然而,从目前的进展来看,从规划愿景转向现实仍然有很长的路要走,5年时间恐怕过于乐观。

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